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2016年3月24日 (木)

近況1、朝日2、公示地価発表、マンション上昇ミニバブルへ3、入浴法変わる4階段上がる

1、朝日、スカイツリーに近くなる
 2016年3月23日の日の出です。21日の春分の日と翌日、翌々日は曇りでした。23日はようやく晴れました。23日の日の出の時間は5時40分です。
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5時31分、まだ日の出前です。
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5時42分、日の出から2分後。スカイツリーと少し太陽が少し隠れている建物は文京シビックセンターです。
160323_054401
5時47分、日の出から7分後。薄雲が少しかかってまぶしくありません。その後まもなく曇って太陽は見えなくなりました。
2、3月23日、公示地価が発表される。マンション価格など上昇。
3つの地価
1、公示地価
 全国の不動産鑑定士が住宅地、商業地、工業地ごとに現地調査し国が評価した土地の 価格で、土地取引の目安となる。1月1日時点の土地の値段をまとめ3月に発表する。25270か所を調査。
新宿区では住宅地11か所、商業地33か所が設定されています。
他に工業地、林地があります。
 
2、基準地価
 7月1日時点の価格を都府県が調べ公表する。山林を含む。22000地点。
 
3、路線価
 相続税などの税額を計算する地価。1月1日で公表は7月。調査地点約33万か所。
実勢価格の80%で計算されます。住宅地、商業地、工業地、林地が設定されています。
 各道路ごとにいくらという形で詳しい価格が提示されます。
 
公示地価ー3月23日
 東京圏 0,6% 大阪圏 0,1% 名古屋圏 0,8% 
 地方中核都市 2,3% その他 マイナス1、0%
公示地価上位地区 1mあたり
 住宅地 1、千代田区六番町 346万 10,5%
       2港区赤坂1-4  335万 12,8%
       3千代田区3番町  267万 9,9%
 商業地 1 中央区銀座4-5 4010万 18,6%
      2 中央区銀座5-3  3470万 18%
      3 千代田区3番町   3280万 7,2%
      ・
      6 新宿区3-807   2630万 15,4%
 
    (1位の銀座の土地1坪、1億3233万円)
 住宅地都内全域で1,6%上昇。区部は2,8%。中央区で、9,7%、千代田区で9,4%。
港区の南麻布4-9-6で13,2% 銀座は外国人観光客の増加で売り上げが上昇。今後さらに上昇する。
 ◎ バブルではないといっているが実態はバブル的上昇 ミニバブルへ
下手をすると、ミニバブルではなく、前のような本格的バブルに。今のような日銀の政策では、以前のバブル崩壊の二の舞いに。
 土地やマンションなどがどんどん上がり、住宅ローン減税などで、庶民も今買わなければという雰囲気にあおられていきます。しかしこういう状態でさらに上がってきたときに不動産購入は危険です。また不動産価格は急落、借金だけが残ることになりかねません。
 
新宿区の比較           今年  昨年
商業地
 新宿区百人町1-16-14   174万 165万
住宅地
 新宿区北新宿4-22-16   59,8  57,8万
◎新聞折込の土地、マンション価格は急上昇しこんなものではない。
4月8日追記
新宿新聞の4月5日号「新宿の公示地価」が出ています。
新宿の公示価格も上昇していることを書いています。
                         1m2
新宿高野第2ビル(新宿3-30-11) 2550万円 15,9%
三井住友銀行跡地(新宿3-807-1)2630万円 15,4%
マキバビル  (百人町1-16-4)   174万円  5,5%
新聞折り込み 
 2016年3月5日の場合 今田販売店
  毎日新聞 不動産 1 スーパー9 その他5
  日経新聞 不動産 10、スーパー5、その他9
  マンション、住宅価格は急速に上昇している
  日経新聞を取る層と、毎日新聞を取る層が分離。日経新聞の折り込みに、何千万円もする車や時計の広告が。株は下落傾向にある、今後上がりそうもないが。
 3月25日の新聞折込
  毎日新聞 不動産0 スーパー5 その他7
  日経新聞 不動産6 スーパー6 その他2
 筆者は、毎日新聞と日経新聞を何十年も前からずっととっています。以前は新聞折込もそんなに極端な差がありませんでした。ここ数年、特に安倍内閣になってから毎日新聞と日経新聞をとる階層が大きく分離してきたように感じます。
◎筆者のコメント
マイナス金利という暴挙
  日銀のマイナス金利政策で、銀行の大企業への貸出金利の下落、一般庶民の預金の利息の更なる低下という事態が、預金者にはすでに0に近いが、さらに低下-ないに等しい。中小企業には貸出金利変更なし。例えば中小企業の当社は会社と個人と借りているが、何も言ってこない。大企業はすでに社内留保が多いので借りる必要がないし、社債の発行などで、極めて低い金利で調達できるから、銀行から借りない。困るのは一般庶民。景気など一向に良くならない。昔はある程度の預貯金があれば、金利で家計のたしになった。今は銀行に預けないで自宅に現金でとっておくために金庫が売れているそうだが。
不動産価格の急上昇が起きている
 それで、庶民が買いにくくなっていく。上がりだすと急に投機的な動きが強くなる。また土地バブルになるであろう。一時バブルの時の土地の値段は5倍ほどもした。少なくとも東京オリンピックまで、一部の土地は上がり続ける。その後急速に下がるだろう。
 慌てて、新聞や折り込みなどでの不動産買うのは不利。広告を出すのは売りにくい物件だからである。たまに客引きのため安い物件を載せることもあるが、それはすぐ売れてしまう。必要な土地建物の場合、いい物件は不動産業者などと仲良くして早く情報を手に入れること。
建築費の上昇と所得格差
 オリンピックを前にして、建築資材や人件費が上昇している。うちが昨年第3ビルを建てたとき上がり始め、今だったらさらに経費がかかったろう。(2014年着工2015年完成)
 安倍内閣の政策が、結局大企業に有利な政策を続けてきた。会社の利益は積みあがるが、庶民の所得は毎年減少している。極端な所得格差が生じてきている。これでは景気が良くなるはずがない。
地元の良心的な不動産屋や建築屋さんに頼む
 大手に頼むといくつかの下請けに回るので、高くつく傾向がある。同じような建物でも、初めの大手の建築見積はとても高かった。地元の堅実な建築屋さんに頼むとずいぶん安くなる。また不動産屋さんも同じ。
購入が得か、賃貸が得か
「サラリーマンは自宅は買うな」、という本があります。
 石川貴康氏、東洋経済新報社。
 家を購入するほうが、賃貸住宅より8つのメリットがあるとまず書きます。同じお金を支払っても、持ち家は残る資産であるというのです。しかし買うと、思った以上に様々な経費がかります。結局賃貸が得というわけです。詳しくは直接お読みください。
 新築住宅はどんどん建物の資産価値が下落して、20年もたつと評価額が0になってしまうという制度です。しかし、購入が得ということもあります。
 筆者はしっかりとした建物のついた中古住宅の購入をお勧めします。中古住宅は好きなようにリフォームします。もともとと土地値ですから、土地の値段が下がらない限り値打ちは変わりません。少なくとも50年はもつしっかりした家を購入すればいいのです。
 また、アパート付きの中古住宅もいいと思います。管理などの手間がかかりますが。収入が入ります。ただ立地が悪く、空室が生ずるような物件は絶対ダメです。
マンションは質の良いものを
 新築マンションはふつう資産価値がどんどん下がります。新築マンションは購入して1年もたてば、2~3割下落します。土地の資産価値分は極めて少ないのです。
 マンションはもし買うなら、最初に購入するとき質の良いものを買ったほうが得です。今賃貸で借りているマンションも28年もたっていますが、このところ値段が上昇しています。
 ・
3、入浴方法変わる、立ち上がり浴室へ 
 2016年3月24日、今までは自宅での入浴は、ヘルパーさんにシャワーキャリーで、ベッドから浴室まで運んでもらいました。浴室に木のすのこを置きシャワーキャリーでは入れるようにしてありました。入浴後は木のすのこを上げて乾燥させなければなりません。
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 今度は脱衣室でシャワーキャリーから、立ち上がり浴室へまたいで入ります。そのために捕まるために突っ張り棒を取り付けてもらいました。これはレンタルです。
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 そして浴室内のイスに腰かけます。今まではシャワーキャリーのままで入りましたから、中はかなりきゅうくつです。イスから浴槽、逆に浴槽からへイスの移動もスムースにできます。
 そして、浴室内で立ち上がり脱衣室へまたいでいきます。これらにより、家内やヘルパーさんの負担も減少しました。
 写真では右側に青色のつかまるところ、浴槽の上に白い台(板)が置いてあります。いったんそこに座り腰を浮かして台を取ってもらいます。
 イスは14800円で、いったん支払い8割が戻ってきます。
 
4、階段を半分(8段) 上がり降りしてみました
 3月25日、今住んでいるマンションでリハビリで、前回手すりのある階段を2段上がり降りしました。3月28日はマンションの階段を8段上がり、また降りてきました。少し息が切れましたが、練習を重ねれば、人間学研究所のある、自分のビルの3階まで上がれるようになるかもしれません。現在は1回から2回までは手すりがついていますが、2階以上はついていません。今度手すりをつけ、とりあえず3階まで、ゆくゆくは自宅の5階まで上がれるようになればいいなと思います。
 

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コメント

こういち 様

 不動産については、こういち様は、御専門なので、御説のとおりですよ。 龍谷大学の竹中先生は、「マンションなど現物不動産市況も、今後の価格下落に備えるべき」と警告されています。

 「これは90年代初頭のバブル崩壊局面でもそうだった(株価のピーク、89年12月末、不動産のピーク91年)。

 2006年-07年のプチ不動産バブルの時も、株やREITが先行して上昇し、現物不動産は遅れて上がった。その崩壊過程でも現物の不動産は数か月遅れて下落している。」

マンションなど現物不動産市況も、今後の価格下落に備えるべき「早期警戒局面」に入ったと感じる。 たけなか まさはる 2016/2/9(火) 午後 2:58 
http://blogs.yahoo.co.jp/takenaka1221/20688848.html

 公示地価も大都市部では、上がりましたが、地方では、どうでしょうか。

 これから大規模な高齢化が進みますので、不動産も余りますし。 地方では、既に、空屋が増大し、地方自治体の空家対策が必要になっています。 

 住宅問題の研究会で勉強して居た折には、国の全国総合開発計画が出る度に地価が上がったものでした。 大企業の土地買占め等もありましたし、ゼネコンの投資が大規模にありましたので、地価が高騰しました。

 今は、反対に、過去に開発された郊外の大規模ニュータウンから都心部への回帰が見られるようになっています。 

 ニュータウンは、殆どの地域で、住宅専用地域になっていて、住宅以外の建築物が建てられませんので、過去には、環境が良いと賞賛を受けたものの、高齢者が住むには、却って不便になったのです。 

 そもそも、ニュータウンが立地している場所は、交通の便も悪いですし、地方自治体の力量が無い処が多いですから、各種サービスが悪いのです。

 こいいち様のように、都心部にお住まいになっておられるだけで、メリットがあるのです。 これは、時間とともに顕著になると思われます。 

とら猫イーチ様

 いつも、とても参考になるコメントありがとうございます。竹中さんの文章も参考になります。いままで株の急上昇のあと、遅れて不動産の上昇がある。しかしそのあとにバブルがはじけて暴落、というパターンを繰り返していますね。いろいろ勧められて土地建物を高値で借金をして買って、あとで値下がりしてしまう。いつも一般庶民がババをつかまされて大損してしまいます。

 ニュータウンから大都市のマンションに回帰していますね。マンションの広告がたくさん入っています。値段も急速に上がっています。

 東京でも比較的スーパーなどが多いところは住みやすいでしょうが、新大久保などは韓国やエスニックの店は多いですが、スーパーはありません。銀行もなく、とても不便です。個人商店などは全滅状態で、コンビニばかりです。足の不自由な老人の多いところではとても不便な街なのです。でも地方の過疎化したところではそのコンビニもなく買い物が大変なようですね。
 

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